Fitch ocenia Rev Bonds Series Maryland CDA 2023 A i 2023 B „AA+”; Outlook stabilny | Przesiewacz rynku (2023)

Fitch Ratings przyznał następującemu ratingowi rating „AA+”.Administracja Rozwoju Społeczności Maryland(MCDA) mieszkaniowe obligacje przychodowe (RRB).

75 000 000 $seria 2023 A (Non-AMT) (obligacje społeczne);

75 000 000 $seria 2023 B (podlegająca opodatkowaniu federalnemu) (obligacje społeczne)

Dodatkowo Fitch podtrzymał rating „AA+” dla ok2,4 miliarda dolaróww niespłaconym długu parytetowym RRB na dzień1 stycznia 2023 r.

Perspektywa ratingu jest stabilna.

DZIAŁANIA RATINGOWE

Podmiot / Dług

Ocena

Wcześniejszy

Administracja Rozwoju Społeczności Maryland(MD) [Program dla jednej rodziny]

Administracja Rozwoju Społeczności Maryland(MD) /sierpień 1997Indenture - SF Mortgages/1 LT

LT

AA+

Potwierdzone

AA+

Strona

z 1

ZOBACZ DODATKOWE SZCZEGÓŁY OCENY

Rating „AA+” odzwierciedla wysoką jakość aktywów programu, która jest kluczowym czynnikiem, odzwierciedloną we wzroście części portfela MBS, a także ciągłą siłę finansową programu wykazaną w wynikach za 2022 r. i parytetowych poziomach aktywów w 2023 r. Administracja nadal finansuje nowe emisje domów jednorodzinnych poprzez zakup MBS, co prowadzi do dalszego wzrostu składu portfela MBS.Ginny Mae,Freddiego MacaIFannie Maegwarantować pełną i terminową spłatę kwoty głównej i odsetek od odpowiedniego MBS, niezależnie od rzeczywistych wyników pożyczek bazowych.

Jako podmioty sponsorowane przez rząd (GSE), ratingiFannie Mae,Ginny MaeIFreddiego Macasą obecnie połączone zNAS.suwerenna ocena. W związku z tym wzmocniony profil kredytowy programu, wykazany przez trend wzrostowy o ponad 70% MBS i wynikający z tego spadek ryzyka strat kredytowych, w połączeniu z atrybutami kredytowymi programu jest uważany za pozytywny dla kredytu.

BEZPIECZEŃSTWO

Obligacje są szczególnym zobowiązaniem emitenta, płatnym z dochodów i majątku zastawionych na mocy uchwały obligacyjnej. Aktywa obejmują obecnie kredyty jednorodzinne dla całej rodziny, papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS) gwarantowane przezRządowe Narodowe Stowarzyszenie Kredytów Hipotecznych(GNMA),Federalne Narodowe Stowarzyszenie Kredytów Hipotecznych(Fannie Mae) iFederalna Korporacja Hipoteczna Kredytów Mieszkaniowych(Freddiego Maca) (dalej MBS) oraz określone środki pieniężne i inwestycje posiadane na mocy uchwały.

KLUCZOWE CZYNNIKI RATINGU

Wzmocniona jakość aktywów (mocna): Wysoka ocena odzwierciedla znaczny wzrost części portfela MBS do1,4 miliarda dolarów, czyli 76% portfela na dzień31 grudnia 2022 r, ustanawiając trend MBS powyżej 70% przez ostatnie dwa lata podatkowe. Obecny program administracji jednorodzinnej polega głównie na zakupie MBS, co nadal zwiększa procent MBS i wzmacnia jakość aktywów programu.

Część portfela dotycząca kredytów jednorodzinnych w całości zmniejszyła się odpowiednio do421 milionów dolarówlub 24% portfela na ten sam dzień. Z całego portfela kredytowego około 46% kredytów jest ubezpieczonych przez rząd (43% FHA, 1%VAi 2% RD), a 4% portfela jest ubezpieczone w ramach programu ubezpieczeniowego CDA (Fundusz Mieszkaniowy Maryland[MHF]). Pozostały cały portfel kredytowy składa się w 45% z kredytów z prywatnym ubezpieczeniem hipotecznym (PMI) i w 5% z kredytów nieubezpieczonych.

Silny parytet aktywów przepływów pieniężnych (silny): Program RRB wykazał silny parytet aktywów, nawet przy założeniu scenariuszy warunków skrajnych Fitch. Projekcje przepływów pieniężnych, które uwzględniają różne prędkości przedterminowych spłat, skrajne warunki stopy procentowej i założenie straty kredytowej, wskazują parytet początkowy na poziomie 119% po skorygowaniu o pozycje obligacje. Zespół zarządzający MCDA nadal utrzymywał jakość kredytową programu poprzez utrzymywanie wystarczającej nadwyżki zabezpieczeń w programie.

Zasoby finansowe i struktura programu (średnia): Program pozostaje stabilny finansowo, co ilustrują ostatnie wyniki finansowe. Parytet aktywów finansowych programu odnotował spadek do 115% w 2022 r. ze 121% w roku fiskalnym 2021 oraz spadek pozycji netto do314 milionów dolaróww roku fiskalnym 2022 w porównaniu z415 milionów dolaróww roku fiskalnym 2021. Spadek ten odzwierciedla spadek przychodów odsetkowych z kredytów hipotecznych w związku z przejściem na portfel MBS, mniejszy zysk ze sprzedaży MBS, a także spadek wartości godziwej MBS.

Parzystość jest wystarczająca do oceny. Marża operacyjna netto pozostaje wysoka, a spread odsetkowy netto (NIS), kluczowy wskaźnik rentowności, pozostał stabilny w roku fiskalnym 2022 na poziomie 21%. Fitch będzie nadal monitorować NIS, biorąc pod uwagę spready MBS i wpływ na rentowność programu. Przepisy dotyczące obligacji ograniczają uwalnianie nadwyżki środków, umożliwiając wycofanie środków z programu do 102% parytetu aktywów.

Stopa przeterminowania (60+ dni) całego portfela kredytowego odnotowała spadek do 9%.31 grudnia 2022 r, który jest wysoki, ale poprawił się z 11 procmarzec 2021 ri pozostaje poniżej szczytowych poziomów 15,6%.31 grudnia 2013 r. Spośród niespłaconych pożyczek 1,53% jest objętych zwłoką (ponad 60 dni) i jest traktowanych jako przeterminowane. Pomimo wskaźników zaległości, wysokie nadzabezpieczenie RRB i silna obecność ubezpieczeń łagodzą wiele obaw związanych z potencjalnymi stratami kredytowymi.

Asymetryczne czynniki ryzyka (neutralne):

Program zarządzany jest przez doświadczoną kadrę menedżerską i aktywny zarząd.Administracja Rozwoju Społecznościjest jednostkąZakład Finansów RozwojuzDepartament Mieszkalnictwa i Rozwoju Społeczności, główny departament stanuMaryland. MCDA ma surowe standardy ubezpieczeniowe, które pozwalają tylko na pożyczki z pełną dokumentacją. Standardy underwritingu obejmują ograniczenia dotyczące uprawnień hipotecznych, dochodów i cen mieszkań.

WRAŻLIWOŚĆ OCENY

Czynniki, które pojedynczo lub łącznie mogą prowadzić do negatywnej zmiany/obniżenia ratingu:

Osłabienie jakości aktywów wraz ze znacznym wzrostem części portfela kredytów wielorodzinnych lub całych kredytów, co może również prowadzić do wyższych zaległości i strat kredytowych;

Rosnące restrukturyzowane pożyczki i wskaźniki zaległości będą wywierać presję na rating, prowadząc do spadku zysków zatrzymanych programu;

Obecny parytet aktywów przepływów pieniężnych wynoszący ponad 116% zapewnia wystarczającą nadwyżkę aktywów, aby wytrzymać scenariusze warunków skrajnych. Usunięcie nadwyżki aktywów może spowodować negatywną presję ratingową;

Decyzje kierownictwa emitenta dotyczące programu obligacji, które obniżają jakość kredytową, co prowadzi do wyższych strat kredytowych, ujemnych wyników finansowych i/lub wskaźnika parytetu aktywów w warunkach skrajnych, który spada poniżej 102%;

Czynniki, które pojedynczo lub łącznie mogą prowadzić do pozytywnego działania/podwyższenia ratingu:

Przejście do portfela 100% MBS, dalsze wzmocnienie jakości aktywów programu. Oczekuje się, że w ramach obecnej emisji dodatkowe MBS zostaną sfinansowane w 2023 r. Kontynuacja tej tendencji wraz ze stabilnymi wskaźnikami zaległości może wzmocnić jakość aktywów portfela i doprowadzić do pozytywnej oceny ratingowej.

Scenariusz oceny najlepszego/najgorszego przypadku

Ratingi kredytowe na skalę międzynarodową emitentów rządów, finansów publicznych i infrastruktury mają optymistyczny scenariusz podwyższenia ratingu (zdefiniowany jako 99. percentyl zmian ratingów, mierzony w kierunku dodatnim) o trzy stopnie w trzyletnim horyzoncie ratingowym; oraz najgorszy scenariusz obniżenia ratingu (zdefiniowany jako 99. percentyl zmian ratingu, mierzony w kierunku ujemnym) o trzy stopnie w ciągu trzech lat. Pełny zakres ratingów kredytowych zakładających najlepsze i najgorsze scenariusze dla wszystkich kategorii ratingowych waha się od „AAA' do 'D'. Ratingi kredytowe według najlepszego i najgorszego scenariusza opierają się na wynikach historycznych. Aby uzyskać więcej informacji na temat metodologii stosowanej do określania najlepszych i najgorszych scenariuszy ratingów kredytowych dla poszczególnych sektorów, odwiedź stronęhttps://www.fitchratings.com/site/re/10111579.

PROFIL

2023Seria A.Bobligacji będzie 133. serią obligacji wyemitowanych w ramach programu RRB. od1 stycznia 2023 r, tam było2 413 573 000 USDzadłużenie parytetowe składające się z 32 serii.

2023Seria A.Bwpływy z obligacji zostaną wykorzystane do następujących celów: sfinansowanie niektórych wcześniej zakupionych lub planowanych do nabycia MBS lub udziałów w nich.

ODNIESIENIA DO ZNACZNIE MATERIALNYCH ŹRÓDEŁ WYMIENIANYCH JAKO KLUCZOWY CZYNNIK OCENY

Główne źródła informacji wykorzystane w analizie opisano w Obowiązujących kryteriach.

Rozważania ESG

Administracja Rozwoju Społeczności Maryland(MD) [Program dla osób samotnych] (obligacje przychodowe z tytułu zamieszkania) ma ocenę zgodności ESG na poziomie „4” [+] w zakresie dobrostanu klienta — uczciwy przekaz, prywatność i bezpieczeństwo danych ze względu na nacisk programu na dobro klienta i uczciwy przekaz. Przyczynia się to do poprawy wyników kredytowych i zmniejszenia oczekiwanych strat w analizie ratingowej, co ma pozytywny wpływ na profil kredytowy i jest istotne dla ratingu w połączeniu z innymi czynnikami.

Administracja Rozwoju Społeczności Maryland(MD) [Program dla osób samotnych] (obligacje przychodowe z tytułu zamieszkania) ma ocenę zgodności ESG „4” [+] w zakresie praw człowieka, stosunków społecznych, dostępu i przystępności cenowej dzięki gwarancji GSE, która uwzględnia dostęp i przystępność cenową przy jednoczesnym osiąganiu dobrych wyników, co ma pozytywny wpływ na profil kredytowy i ma znaczenie dla ratingu w połączeniu z innymi czynnikami.

O ile w tej części nie wskazano inaczej, najwyższy poziom wiarygodności kredytowej ESG to wynik „3”. Oznacza to, że kwestie ESG są neutralne pod względem kredytowym lub mają jedynie minimalny wpływ kredytowy na podmiot, ze względu na ich charakter lub sposób zarządzania nimi przez podmiot. Więcej informacji na temat wyników trafności ESG firmy Fitch można znaleźć na stronie www.fitchratings.com/esg.

Dodatkowe informacje są dostępne na stronie www.fitchratings.com